Nhiều đổi mới trong Luật Đất đai sửa đổi

              Có thể nói quá trình sửa đổi Luật được tiến hành một cách công phu, nghiêm túc và căn bản trên cơ sở thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, nội dung của Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI), thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đa số tầng lớp nhân dân (quá trình lấy ý kiến nhân dân cơ quan soạn thảo đã nhận được 6.958.848 lượt ý kiến của các tổ chức, cá nhân và báo cáo khuyến nghị, đề xuất sửa đổi, bổ sung của các đối tác phát triển như đại diện của Cơ quan Viện trợ quốc tế Úc (AusAid), Cơ quan Phát triển quốc tế Anh quốc (DFID), Cơ quan Viện trợ quốc tế Niu Di-lan (NZAid), Tổ chức Oxfam, Chương trình Phát triển Liên hợp quốc (UNDP) và Ngân hàng Thế giới (WB) tại Việt Nam; Quỹ Hợp tác và phát triển,…), giải quyết những tốn tại hạn chế trong lĩnh vực đất đai hiện nay.

 Luật Đất đai sửa đổi có nhiều đổi mới quan trọng, cụ thể như:

1. Tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.

2. Bổ sung các quy định về điều tra, đánh giá đất đai để Nhà nước nắm chắc quy đất cả về số lượng, chất lượng để sử dụng hợp lý, hiệu quả.

3. Bổ sung các quy định về quy hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo tính đồng bộ, liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất các cấp và quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch ngành. Tăng cường tính công khai, dân chủ thông qua quy định quy hoạch phải được lấy ý kiến của nhân dân và trách nhiệm trách nhiệm giải trình, tiếp thu ý kiến của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các cấp. Bổ sung quy định để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch. Quy định cụ thể nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để làm cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đảm bảo phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

4. Thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; các trường còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê.

Quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư (như chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác) để hạn chế tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng gây lãng phí đất đai. Bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo.

5. Quy định cụ thể về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong đó làm rõ các công trình thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để tránh lạm dụng trong quá trình thực thi. Đối với các dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để có đất thực hiện dự án đầu tư. Quy định cụ thể trong Luật trình tự, thủ tục thu hồi đất; nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế để địa phương triển khai thực hiện thống nhất.

Đổi mới về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thông qua các quy định: giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; điều kiện được bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, bồi thường tài sản gắn liền với đất. Quan tâm hơn đến đảm bảo sinh kế cho người có đất thu hồi thông qua quy định các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tạo việc làm; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Quy định trách nhiệm trong việc lập các khu tái định đảm bảo cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền và quyền tham gia của người dân trong quá trình lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Bổ sung quy định xử lý đối với trường hợp chậm chi trả bồi thường do lỗi của cơ quan Nhà nước và do lỗi của người có đất thu hồi để nâng cao trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong thực thi công vụ và ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân.

6. Quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý là bắt buộc. Quy định đăng ký đất đai được thực hiện bằng hình thức trên giấy và bổ sung quy định đăng ký trên mạng điện tử để từng bước thực hiện đăng ký điện tử. Quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận.

 7. Tiếp tục đổi mới về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa khắc phục những bất cập hiện nay, cụ thể:

Quy định nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Quy định xử lý đổi với giá đất giáp ranh.

Quy định các trường hợp áp dung bảng giá đất và trường hợp UBND cấp tỉnh phải quyết định giá đất cụ thể. Quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất.

8. Luật Đất đai (sửa đổi) đã hình thành khung pháp lý để xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai; quyền tiếp cận thông tin đất đai.

9. Mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nông nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại. Làm rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo vệ đất trồng lúa; có chính sách hỗ trợ những vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao; quy định trách nhiệm của người sử dụng đất trồng lúa trong việc sử dụng đất; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án sử dụng vào đất trồng lúa.

Hoàn thiện hơn các quy định về chế độ sử dụng đất đối với khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm và việc giao đất, cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm.

10. Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất. Không giới hạn mục đích thế chấp quyền sử dụng đất chỉ để vay vốn sản xuất, kinh doanh như Luật hiện hành. Bổ sung quy định về quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quyền của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp đất mà họ đang sử dụng thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở. Bổ sung quy định về quyền của đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ đất ở, đất sản xuất của Nhà nước để duy trì quỹ đất đã hỗ trợ nhằm đảm ổn định đời sống, sản xuất cho đồng bào.

Mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy đinh hiện hành còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

11. Quy định tăng cường hơn sự theo dõi, giám sát, đánh giá của Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận và nhân dân về việc quản lý và sử dụng đất đai; nâng cao vai trò của các cơ quan tư pháp trong giải quyết các tranh chấp có liên quan đến đất đai.Quy định về hệ thống theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất để đánh giá việc thi hành pháp luật đất đai, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, sự tác động của chính sách, pháp luật đất đai đến kinh tế, xã hội và môi trường trên phạm vi cả nước và các địa phương.

Quy định về trách nhiệm của người đứng đầu UBND các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai và xử lý trách nhiệm của người thực thi công vụ vi phạm pháp luật đất đai.

Theo Bộ Tài nguyên & Môi trường